Cómo redactar un contrato de préstamo con garantía hipotecaria

Video arriba. Redacción de contratos con Clerk (por enlazar).

Para abogados dominicanos que redactan o revisan un préstamo garantizado con hipoteca. Al final tienes el borrador, las cláusulas que los tribunales han tocado y el prompt para revisarlo antes de firmar.

Antes de empezar

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Las normas que rigen este contrato

Las cláusulas que deciden los pleitos

1. Intereses y mora

Fija la tasa por escrito. Si la tasa luego se discute como usura o como exceso, la vía es una demanda incidental dentro del embargo y dentro de plazo. Ese caso era un embargo de derecho común. En el embargo de la Ley 189-11 los incidentes siguen su art. 168 (ver SCJ-PS-23-1239, abajo).

Embargo inmobiliario. Intereses excesivos. Vía para atacarlos. «Considerando, que en lo que respecta a la violación de la Ley núm. 312 sobre Usura, del estudio detenido de la sentencia impugnada se advierte que la alzada estableció que el alegato del actual recurrente con respecto a que la parte recurrida procedió a embargar por una suma superior a la realmente adeudada era una causa que daba lugar a una demanda incidental en el curso del embargo, pero que no era una causa de nulidad de la sentencia de adjudicación, de lo que se infiere que la irregularidad relativa al interés estipulado en el contrato de préstamo con garantía hipotecaria antes citado, debía ser atacada por el hoy recurrente mediante una demanda incidental dentro de los plazos dispuestos en los artículos 728 y 729 del Código de Procedimiento Civil, que consagran que: “Los medios de nulidad, de forma o de fondo, contra el procedimiento que preceda a la lectura del pliego de condiciones, deberán ser propuestos, a pena de caducidad, diez días, a lo menos, antes del señalado para la lectura del pliego de condiciones (…)” y “Los medios de nulidad contra el procedimiento posterior a la lectura del pliego de condiciones deberán ser propuestos, a pena de caducidad, ocho días a más tardar después de publicado por primera vez en un periódico el extracto de que trata el Art. 696 (…)”; y no mediante la demanda original, toda vez que la nulidad de una sentencia de adjudicación solo procede en los casos en que se demuestra un vicio en la recepción de las pujas, cuando el adjudicatario ha descartado a licitadores valiéndose de maniobras fraudulentas, promesas o amenazas, o por haberse producido la adjudicación en violación de las disposiciones del artículo 711 del Código de Procedimiento Civil, que no fue lo ocurrido en el caso examinado;» SCJ. 1ra Sala. Sentencia núm. 115 de fecha 27 de julio de 2018, considerando que abre «en lo que respecta a la violación de la Ley núm. 312».

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2. Pacto comisorio y garantías disfrazadas

No pongas una venta como garantía de un préstamo. Si el deudor firma una compraventa y alega después que era un préstamo, el juez examina los hechos y la prueba.

Pacto comisorio. Préstamo hipotecario disfrazado de venta. «Considerando, que lo decidido por la corte a qua implicó, según se ha visto, que la denuncia puntual de los recurrentes de que se trató de un préstamo y no de una venta, no era posible por efecto de éstos haber firmado la venta, sin examinar las denuncias relativas a que la venta pudo o no ser simulada; que, sin embargo, cuando una parte alega que el contrato suscrito no se trató de una compraventa, sino de un préstamo con garantía hipotecaria, estamos realmente frente a cuestiones fácticas que exponen la existencia de un pacto comisorio, donde el deudor, cuyo inmueble ha sido entregado en hipoteca para garantía del acreedor, autoriza a éste a hacer vender el inmueble, en caso de inejecución de los compromisos hechos con el acreedor, sin llenar las formalidades del embargo inmobiliario, lo cual prohíbe el artículo 742 del Código de Procedimiento Civil, por lo que cuando ante los jueces del fondo es invocado tal asunto, es menester que procedan a hacer una ponderación exhaustiva de los hechos y la prueba que ante ellos es presentada, dada la condición de vulnerabilidad del prestatario que procede a suscribir un contrato de venta y en que el acreedor exige, como garantía una venta, cuando la intención del deudor, era otorgar una garantía inmobiliaria;» SCJ. 1ra Sala. Sentencia núm. 187 de fecha 29 de marzo de 2017, considerando que abre «lo decidido por la corte a qua implicó».

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3. Elección del procedimiento de ejecución

El procedimiento lo elige el acreedor (Ley 189-11, art. 149). El contrato fija los términos de la venta y puede elegir la jurisdicción (Ley 189-11, arts. 150 y 159). Una entidad financiera puede usar el abreviado de la Ley 6186 aunque la hipoteca sea anterior al Código Monetario y Financiero, si el embargo empezó después de su promulgación.

Embargo inmobiliario abreviado. Hipoteca anterior al Código Monetario y Financiero. «Considerando, que contrario a lo alegado, ha sido juzgado por esta Corte de Casación que las entidades bancarias pueden hacer uso del procedimiento de embargo inmobiliario abreviado instituido en la Ley de Fomento Agrícola para ejecutar hipotecas suscritas con anterioridad a la entrada en vigencia del Código Monetario y Financiero que los autoriza a utilizar tal procedimiento sin vulnerar el principio de irretroactividad de las leyes cuando el embargo es iniciado después de la promulgación de dicho código, como ocurrió en la especie, en razón de que la disposición legal que así se lo permite constituye una norma de carácter procesal, las cuales en principio, son de aplicación inmediata ; que, en consecuencia, procede desestimar el aspecto examinado;» SCJ. 1ra Sala. Sentencia núm. 47 de fecha 30 de agosto de 2017, considerando que abre «contrario a lo alegado, ha sido juzgado».

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Cómo se pelean estos contratos

Nulidad por vicios del mandamiento y etapas del embargo

Embargo inmobiliario. Preclusión. Nulidad de la adjudicación. «15) Por lo tanto, es evidente que en este ámbito también tiene aplicación el criterio jurisprudencial inveterado en el sentido de que la sentencia de adjudicación pone término a la facultad de demandar las nulidades de fondo y de forma del procedimiento y que limita las causas de nulidad de una sentencia de adjudicación dictada sin incidentes a aquellas relativas a vicios cometidos al momento de procederse a la subasta, excluyendo cualquier irregularidad del procedimiento que le precede, siempre y cuando quien las invoca haya tenido conocimiento del proceso y la oportunidad de presentar sus incidentes en la forma debida, en razón de que en nuestro país el embargo inmobiliario es un proceso que está normativamente organizado en etapas precluyentes.» SCJ. 1ra Sala. Sentencia núm. SCJ-PS-23-1373 de fecha 30 de junio de 2023, párr. 15.

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Incidentes y sus plazos en el embargo abreviado

Embargo inmobiliario abreviado. Incidentes. Punto de partida del plazo de ocho días. «Considerando, que, en virtud de lo expuesto anteriormente, esta Suprema Corte de Justicia, en atribuciones de Corte de Casación, es de criterio que, para hacer una aplicación justa y razonable del régimen legal de los incidentes previstos en nuestro Código de Procedimiento Civil al embargo inmobiliario regido por la Ley núm. 6186, sobre Fomento Agrícola, del 12 de febrero de 1963, es imperioso fijar el punto de partida del plazo de los 8 días previsto en el artículo 729 del citado Código de Procedimiento Civil, para promover los incidentes relativos a la nulidad del embargo inmobiliario, a partir del momento en que se realiza la denuncia establecida por el artículo 156 de la mencionada ley y no en la fecha en que se publica por primera vez el edicto descrito en el artículo 696 del Código de Procedimiento Civil, como erradamente lo entendió el juez a quo; que, en consecuencia, al haber fallado en el sentido indicado precedentemente, el tribunal a quo realizó una incorrecta aplicación de la ley incurriendo en los vicios denunciados por el recurrente en su memorial de casación, por lo que procede acoger el recurso que nos ocupa y casar la aludida sentencia.» SCJ. 1ra Sala. Sentencia núm. 191 de fecha 28 de febrero de 2017, considerando que abre «en virtud de lo expuesto anteriormente».

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El mandamiento de pago: quién lo recibe

El mandamiento va al propietario del inmueble. Si el inmueble es del fiador, el mandamiento y los demás actos se le notifican a él.

Embargo inmobiliario. Mandamiento de pago. A quién se notifica. «21) De lo anterior se observa que la obligación de notificación del mandamiento de pago se impone, en principio, solo respecto al deudor embargado, bajo el supuesto de que es el propietario del inmueble embargado. En consecuencia, en tanto que procedimiento in rem, la parte que debe ser obligatoriamente notificada en el mandamiento de pago tendente al embargo inmobiliario es aquella persona física o jurídica propietaria del inmueble, ya que será quien sufra la expropiación del mismo. En tal sentido, si el bien inmueble que se embarga es propiedad del fiador de la obligación, es a este que deberá ser notificado el mandamiento de pago que se convertirá en embargo inmobiliario, así como los demás actos del procedimiento ejecutorio, sin perjuicio de que el deudor principal sea puesto en causa o intervenga voluntariamente en el proceso en protección de sus intereses.» SCJ. 1ra Sala. Sentencia núm. SCJ-PS-22-3338 de fecha 18 de noviembre de 2022, párr. 21.

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El mandamiento de pago: dónde se notifica

Declara en el contrato el domicilio del deudor y el del garante dueño del inmueble. El mandamiento se notifica a la persona o en su domicilio (Código de Procedimiento Civil, art. 68; Ley 189-11, art. 152).

Embargo inmobiliario. Mandamiento de pago. Notificación en el domicilio declarado en el contrato. «23) Por lo tanto, es evidente que, contrario a lo alegado por el recurrente tanto el mandamiento de pago como la notificación del aviso de venta con llamamiento a la audiencia de la subasta le fueron regularmente notificados en virtud de que el alguacil actuante se trasladó a la dirección donde se encuentra el domicilio declarado por la embargada en el contrato de préstamo, y una vez allí entregó los actos en manos de un primo y empleado, con lo cual se satisfizo las exigencias del citado artículo 68 del Código de Procedimiento Civil.» SCJ. 1ra Sala. Sentencia núm. SCJ-PS-22-3612 de fecha 16 de diciembre de 2022, párr. 23.

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Nulidad del mandamiento en el embargo de la Ley 189-11

En este embargo los incidentes no se rigen por los plazos de los artículos 718 a 729 del Código de Procedimiento Civil. Se rigen por el artículo 168 de la Ley 189-11.

Embargo inmobiliario especial. Demanda incidental en nulidad de mandamiento de pago. Régimen de los incidentes. «15) En consonancia con lo esbozado precedentemente en el procedimiento de embargo especial concernido aplica un régimen procesal propio, único y autónomo de los incidentes, el cual se extiende para la vía de recursos, puesto que el régimen para el ejercicio de la demanda incidental se encuentra concebido bajo una estructura procesal uniforme, en razón de que todos tienen un sistema de ejercicio análogo, según se deriva de los artículos 151, 167 y 168 de la ley que lo regula, por ello, las reglas de derecho común que incumben a los incidentes no le son aplicables, es decir, los artículos 718 a 729 del Código de Procedimiento Civil.» SCJ. 1ra Sala. Sentencia núm. SCJ-PS-23-1239 de fecha 30 de junio de 2023, párr. 15.

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Falta de inscripción o inscripción tardía del mandamiento

El acreedor inscribe el embargo en los 5 días que fija el artículo 154. El deudor que quiera invocar la falta de inscripción, la inscripción tardía o un vicio del mandamiento lo plantea ante el juez del embargo, en la forma del art. 168. En casación es inadmisible.

Embargo inmobiliario especial. Falta de inscripción o inscripción tardía del mandamiento. Cuestiones que no se plantearon ante el juez del embargo. «Como se advierte, las demandas incidentales en el procedimiento de embargo inmobiliario seguido en virtud de la Ley 189 de 2011, deben ser interpuestas en la forma y en el momento prescrito por su art. 168. En consecuencia, resulta inoportuno interponer pretensiones incidentales en esta sede de casación que no fueron planteadas ante el juez del embargo, al tenor del referido art. 168, máxime cuando se trata de cuestiones conocidas oportunamente por las partes al ser propias de los actos del procedimiento ejecutorio y no generadas por vicios deducidos de la sentencia de adjudicación impugnada.» SCJ. 1ra Sala. Sentencia núm. 119 de fecha 30 de junio de 2021, párrafo que abre «Como se advierte, las demandas incidentales».

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La forma de la hipoteca sobre inmueble registrado

En la misma sentencia la Sala dijo, en su función orientadora, que sobre inmueble registrado la hipoteca puede constar en acto auténtico o en acto bajo firma privada con las firmas legalizadas por notario. No decidió el caso por eso. El alegato era inadmisible.

Hipoteca. Inmueble registrado. Forma del acto. «Es decir, que en materia de inmuebles registrados queda a opción de la voluntad de las partes constituir la hipoteca mediante acto auténtico o bajo firma privada.» SCJ. 1ra Sala. Sentencia núm. 119 de fecha 30 de junio de 2021, párrafo que contiene «queda a opción de la voluntad de las partes».

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Prompt para redactar

Redacta un contrato de préstamo con garantía hipotecaria bajo derecho dominicano.
Partes, monto, tasa de interés, plazo, inmueble (matrícula, ubicación, área) y procedimiento de ejecución: [datos].
Usa Clerk. Para cada cláusula, busca la norma y la sentencia de la SCJ que la respalda.
Incluye: monto y desembolso, tasa fijada por escrito, mora, vencimiento anticipado, descripción del inmueble, forma de la hipoteca (acto auténtico; si el inmueble está registrado, también acto bajo firma privada legalizado por notario), procedimiento de ejecución elegido por el acreedor, jurisdicción de la venta, seguros y gastos.
No incluyas ninguna cláusula que permita al acreedor quedarse con el inmueble sin procedimiento de embargo inmobiliario.
Cita cada sentencia con su enlace. Marca lo que no tenga criterio comprobado.

Prompt para revisar

Revisa este contrato de préstamo hipotecario contra la jurisprudencia dominicana.
Usa Clerk. Busca en la SCJ (Primera y Tercera Sala) cómo se han atacado estas cláusulas.
Señala: tasa no fijada por escrito, cláusulas de pacto comisorio o ventas en garantía, forma de la hipoteca, descripción del inmueble, procedimiento de ejecución y plazos de incidentes.
Para cada riesgo, dame la norma, la sentencia leída en su texto y el enlace.
Dime qué puntos quedaron sin criterio.
[pega el contrato]

Lo que se comprueba a mano antes de firmar

• El acto es auténtico, ante dos notarios o uno con dos testigos (Código Civil, art. 2127). Si el inmueble está registrado, vale también el acto bajo firma privada con las firmas legalizadas por notario (SCJ, 1ra Sala, núm. 119/2021, de paso).
• El inmueble está individualizado y la suma es cierta (Código Civil, arts. 2129 y 2132).
• La tasa consta por escrito (Código Civil, art. 1907).
• Ninguna cláusula permite al acreedor adueñarse del inmueble (Código Civil, art. 2088; Código de Procedimiento Civil, art. 742).
• La hipoteca se inscribe en el Registro de Títulos (Ley 108-05).
• El procedimiento de ejecución lo elige el acreedor (Ley 189-11, art. 149).
• La jurisdicción elegida para la venta consta en el contrato (Ley 189-11, art. 159).
• Los plazos de la tabla de normas están cotejados con el texto de los arts. 149 a 155, 158, 159, 167 y 168 de la Ley 189-11 y de los arts. 728, 729 y 742 del Código de Procedimiento Civil. Coteja el resto de los artículos de la Ley 189-11 y de la Ley 6186 antes de añadirlos al contrato.
• El domicilio del deudor y el del garante dueño del inmueble constan en el contrato (Código de Procedimiento Civil, art. 68).
• Si el inmueble es de un tercero garante, el mandamiento y el aviso de venta se le notifican a él (Ley 189-11, art. 159; SCJ-PS-22-3338).

Aviso. Los vacíos de esta guía

Tómalo en consideración antes de firmar. En estos puntos no encontramos un criterio del tribunal leído y comprobado. Hay vacíos, y la jurisprudencia puede no haberse pronunciado todavía. No los lleves al escrito sin leer antes la sentencia que los resuelva.

• Monto y desembolso.
• Vencimiento anticipado. La Ley 189-11, art. 150, prevé la venta por pérdida del beneficio del término. No encontramos una sentencia sobre la cláusula.
• Descripción del inmueble.
• Seguros.
• Gastos.
• Falta de inscripción o inscripción tardía (Tercera Sala).
• Efecto de la inscripción tardía del mandamiento (Ley 189-11, art. 154, párr. II). La Primera Sala declaró inadmisible en casación el alegato por no haberse planteado ante el juez del embargo. No encontramos una sentencia que decida si el mandamiento queda desistido.
• Prescripción de la acción.
• Forma de la hipoteca sobre inmueble registrado. El criterio de la núm. 119/2021 se dio de paso y no decidió ese caso.
• Nulidad del mandamiento de pago por la falta de una de sus menciones (Ley 189-11, art. 152). Están leídos el régimen de los incidentes, quién recibe el mandamiento y dónde se notifica. No encontramos una sentencia que anule un mandamiento por una mención omitida.
• Plazos de la Ley 6186. Solo está leída la sentencia que fija el punto de partida del plazo de ocho días. Los demás artículos de esa ley no están cotejados.

Empieza

Pídele a tu agente que revise tu modelo de contrato con el prompt de arriba. Abre cada sentencia y coteja el párrafo antes de citarlo.

Conecta Clerk a tu agente en clerk.do/mcp.